Gizli Satışlar, Sahte Devirler ve Muvazalı Tapu İşlemleri Nasıl Ortaya Çıkar?

Gizli Satışlar, Sahte Devirler ve Muvazalı Tapu İşlemleri Nasıl Ortaya Çıkar?

Günümüzde taşınmaz alım-satım işlemleri çoğunlukla resmi tapu kayıtlarıyla güvence altına alınsa da, kimi zaman taraflar gerçek iradelerini gizleyerek muvazaalı (danışıklı) işlemler gerçekleştirebilmektedir. Özellikle mirastan mal kaçırma, hacizden kurtulma veya başkaca hukuki sonuçlardan kaçınma amacıyla yapılan gizli satışlar ve sahte devirler, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu bakımından geçersizdir. Ancak bu tür işlemlerin açığa çıkarılması ve iptal ettirilmesi profesyonel hukuki bilgi gerektirir. İstanbul Avukatlarından Avukat Merve Karagöz tarafından yürütülen çok sayıda dava dosyasında, muvazaalı tapu işlemleri Yargıtay’ın yerleşik içtihatları çerçevesinde iptal ettirilmiştir.

Bu makalede şu sorulara kapsamlı yanıt bulacaksınız:

• Gizli satış nedir?
• Sahte devir işlemleri nasıl anlaşılır?
• Muvazaalı tapu işlemleri hangi unsurlardan tespit edilir?
• Nasıl dava açılır?
• Delil toplama süreci nasıl işler?
• Yargıtay’ın güncel kararları ne diyor?

1. Gizli Satış Nedir?

Gizli satış, tarafların tapuda görünürde bir işlem yapmış gibi görünmelerine karşın, aralarındaki esas iradeyi farklı şekilde kararlaştırmalarıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan şekilleri şunlardır:

• Bir taşınmazın bedelsiz devredildiği halde satış gibi gösterilmesi (muvazaa)
• Mal kaçırmak amacıyla yakın akrabaya satış yapılmış gibi gösterilmesi
• Üçüncü kişilerin haklarını bertaraf etmek için danışıklı devir yapılması

Örneğin bir borçlu, hacizden kaçınmak için taşınmazını kardeşine satış gibi gösterip devredebilir. Bu işlem resmi kayıtlarda satış olarak görünür ancak gerçekte bağış niteliği taşır. Bu durumda muris muvazaası davası veya tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

2. Sahte Devir İşlemleri Nasıl Gerçekleşir?

Sahte devir işlemleri, tapu sicilinde hile veya sahtecilik yoluyla gerçekleştirilen işlemleri kapsar. En sık rastlanan örnekler şunlardır:

 Kimlik veya vekaletnamenin sahte olması

 Tapu memurunun hatası veya suistimali

 Sahte imzayla devir yapılması

Bu tür işlemler mutlak butlanla batıldır ve hiçbir şekilde geçerli sayılmaz. Yargıtay’a göre “sahte imza ile yapılan tapu devri yok hükmündedir”. İptali için mahkemeye başvurulması gerekir.

3. Muvazaalı Tapu İşlemleri Nedir?

Muvazaa, Türk hukukunda bir işlemin tarafların gerçek iradesini yansıtmaması anlamına gelir. Borçlar Kanunu m.19-20’ye göre muvazaa halinde görünürdeki işlem geçersiz, tarafların esasen kararlaştırdığı işlem ise geçerli sayılır. Ancak muvazaa gizli amaçları maskelemek için yapıldığından çoğu zaman yazılı belge bulunmaz.

Muvazalı tapu işlemleri özellikle şu durumlarda ortaya çıkar:

• Mirasçılardan mal kaçırma amacıyla
• Borçlardan kaçınmak için
• Vergi yükümlülüğünden kurtulmak için
• Şirket ortaklıklarında tasfiye sürecinde

İstanbul gayrimenkul avukatları, muvazaalı devirleri tespit etmek için genellikle tanık beyanlarına, banka hareketlerine ve taraf beyanlarına dayanır.

4. Muvazaa Nasıl İspat Edilir?

Türk hukukunda muvazaanın ispatı, aleniyet ilkesi gereği zordur. Çünkü tapu sicili herkese açıktır ve aksi iddia edilene kadar geçerlidir. Ancak şu yöntemlerle muvazaa ispatlanabilir:

 Tanık Beyanı – Satış bedelinin ödenmediği veya fiilen devrin yapılmadığı beyan edilir.

 Banka Kayıtları – Bedelin hiç gönderilmediği anlaşılır.

 Yazılı Belgeler – İradenin farklı olduğunu ortaya koyan anlaşmalar.

 Süreklilik Arz Eden Kullanım – Taşınmazı fiilen eski malik kullanıyorsa.

 Haciz Korkusu – Haciz tehdidi altında yapılan ani işlemler.

5. Muris Muvazaası Nedir?

En çok açılan dava türlerinden biri muris muvazaası davasıdır. Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı danışıklı satış işlemleri muris muvazaası olarak adlandırılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik kararlarına göre, görünürdeki satış işlemi, gerçekte bağış niteliği taşıyorsa iptali mümkündür.

Örneğin baba, mirasçı olan çocuklarından birine taşınmazını “satış” gibi göstererek devreder. Ancak bedel alınmaz, fiilen kullanım devam eder. Diğer mirasçılar muris muvazaası davası açarak tapunun iptalini isteyebilir.

6. Sahte Devir ile Muvazaa Arasındaki Farklar

7. Dava Süreci Nasıl İşler?

Muvazaalı tapu devrinin iptali için izlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:

1. Dava Dilekçesi – Tapu iptali ve tescil talepli olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
2. Delil Sunumu – Tanık listesi, banka dekontları, bilirkişi incelemesi.
3. Tapu Müdürlüğüne Yazı – Taşınmaz kaydının incelenmesi.
4. Tanık Dinlenmesi – Satışın danışıklı olduğu hususunda beyan alınması.
5. Karar – Tapu iptali ve eski malike tescil.

Dava süresi yoğunluğa göre 1 ila 3 yıl arasında değişebilir. İstanbul gayrimenkul avukatı desteğiyle sürecin hızlandırılması mümkündür.

8. Yargıtay’ın Önemli Kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2017/4567 Esas, 2019/5821 Karar:

“Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürde satış işleminin, gerçekte bağış niteliği taşıdığı saptanmışsa tapu kaydı iptal edilerek terekeye iade edilir.”

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/2849 Esas, 2022/3450 Karar:

“Sahte vekaletname ile yapılan devir işlemi yok hükmündedir. Tapu kaydının iptali zorunludur.”

Bu kararlar ışığında iyi bir miras avukatı desteğiyle davanın başarı şansı önemli ölçüde artar.

9. Sıkça Sorulan Sorular

Muvazaalı işlem için zaman aşımı var mı?

Hayır, tapu iptali ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Ancak hak düşürücü süre söz konusu değildir.

Satış bedeli ödenmemişse muvazaa karinesi doğar mı?

Evet, bedelin ödenmediğinin ispatı muvazaa karinesi yaratır.

Sahte devir nasıl iptal edilir?

Kimlik, imza veya vekaletname sahteciliği tespit edilirse mahkeme kararıyla tapu kaydı iptal edilir.

10. Avukatın Rolü ve Stratejik Yaklaşım

Bu tür davalar, hem hukuki hem de delil yönetimi bakımından tecrübe gerektirir. Avukat Merve Karagöz olarak şu stratejileri öneriyoruz:

 Banka hareketleriyle bedelin ödenmediğini ispat etmek

 Tanık beyanlarını dosyaya sunmak

 Tapu kayıtlarının eski malik lehine kullanımını belgelemek

 Sahte imza veya vekalet şüphesinde kriminal inceleme yaptırmak

 Delillerin toplanması için ihtiyati tedbir talep etmek

11. Sonuç ve Öneriler

Gizli satışlar, sahte devirler ve muvazalı tapu işlemleri Türk hukukunda geçerli değildir. Yargıtay’ın istikrarlı kararlarına göre bu işlemler iptal edilerek eski malik adına tescil edilebilir. Ancak ispat yükümlülüğü iddia sahibine aittir. Bu nedenle mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı desteğiyle süreç yürütülmelidir.

12. Profesyonel Destek Alın

Eğer siz de mirastan mal kaçırma veya muvazaalı devir şüphesiyle karşı karşıyaysanız, Avukat Merve Karagöz olarak tüm dava sürecinde profesyonel destek sağlamaktayız. İletişim bilgilerimizden randevu alabilir, tapu iptal davalarında güvenilir bir hukuki destekle haklarınızı koruyabilirsiniz.